雖然各位富豪的身家以資產計都是億億聲，但小羊覺得總不及現金那麼實在。例如成為一間三四線上市公司的小股東，平時成交疏落，話就話你有多少股份再乘以最後成交價等於你有多少資產，但如果要拿回真金白銀，分分鐘要套現也十分困難。小羊的師奶愚見認為，股票好、物業好，也不及現周周的現鈔，股票及物業等等只不過是增加現金的工具而已，富豪的致富術也離不開高沽低買。 所以本人十分羡慕某位按摩風水佬，可以一車一車現鈔車回家，好過收支票，喜歡買飛機又得，買遊艇又得，吓吓俾ＣＡＳＨ，幾過癮喔。
話時話，係時侯去百雞買番兩袋白米了，好像平了幾蚊雞，可以慳到現金流。
[蘋果日報]
樓市風雲：高位套現增現金流2009年06月22日
本港有不少投資者有買樓作退休準備的習慣，他們通常除自住物業外，多購一至兩項物業作收租途，直至退休後，來自物業的租金收益就作為日常開支用途，因此物業價格高低，理應堅守不放，但金融海嘯後，這種只買不賣的心態應否改變﹖筆者認識一位這樣的投資者，他除自住物業外，尚持有兩個港島區千餘呎單位作收租用途，他自去年退休後，就靠該兩項物業的租金作日常開支，基於多年來差不多所有儲蓄都用於按揭供款上，故現時所餘現金不多。去年 9月中金融海嘯後，該名投資者其中的一個寶翠園五座低層單位，呎價曾跌至僅 6000餘元，倘呎價再跌下去，賬面就開始出現虧損，不過樓巿近月反彈，該單位呎價已回升至 7500元以上。該名投資者問筆者，他應否減持該項物業，以增加現金流。
不應過份依賴收租
筆者認為，過份依賴收租物業的投資組合並不健康，加上樓價已反彈至高位，故現時減持該項物業，做法恰當。現時樓價早已進入大型上落巿，加上周期運轉速度加快，所以不會再出現只升不跌的巿況。該名投資者現時正放售該單位，至於另一個太古城千餘呎單位，則會繼續保留作出租用途。對大多數投資者而言，資產豐厚，但流動現金不足，感覺並不好受。事實上，有足夠的現金流，才可以帶來全面的保障，倘該名投資者在有緊急需要時才賣樓套現，相信賣到好價的機會不高，現時見好就收，做法可取。
by 劉祥發 of 蘋果日報
星期四, 6月 11, 2009
看風駛里
雖然實體經濟還未完全恢復，例如美國失業率仍高企、消費信心未恢復、樓市仍未有起色，但投資者已急不及待來迎接經濟復蘇，美元為避風港的地位也相形失色。現階段炒股還是看勢吧，莫理會牛熊。個市要升兩萬點也有得再升，個市要跌八千點也嫌貴。
[經濟日報]
從美元走勢看港股後市
美金持續走弱，資金紛紛流進其他資產，刺激油價、金價、股市造好。而一向緊貼美國經濟及股市走勢的香港股市，亦受惠美元轉弱時而走高。事實上，過去每逢美元貶值時，港股均傾向造好，成為港股後市走勢的其中一個指標。
從美元走勢看港股後市
美金持續走弱，資金紛紛流進其他資產，刺激油價、金價、股市造好。而一向緊貼美國經濟及股市走勢的香港股市，亦受惠美元轉弱時而走高。事實上，過去每逢美元貶值時，港股均傾向造好，成為港股後市走勢的其中一個指標。
以歐元兌美元作為其中一個反映美匯走勢的指標，歐元兌美元近月持續走高，以現水平每歐元兌1.408美元計，已較今年2月中時的低位1.253美元升超過一成，反映美匯持續貶值。差不多在同樣時間，港股卻開始大幅反彈，期間錄得約超過三成的升幅。
事實上，美元與港股之間存在反向關係有其基本因素支持。因為美元走勢反映的是美國內部經濟的情況，但在聯繫匯率下，港元被動地與美元一起貶值，結果港元資產相對顯得便宜，因而吸引外資吸納。 從資金流向的角度看，美元轉弱亦促使資金流向其他回報相對較高的投資工具，如股市或其他非美元資產。港股由於不乏中國復蘇概念的重磅中資股，對投資者來說自然有一定吸引力。 摩根大通最近的報告便指出，美元與港股的相關係數達到0.64（1為最高）。
星期四, 5月 28, 2009
過勞
原本上市公司董事請辭並非什麼新聞，業績差與他有無關係也並非重要，但原來盧博士身兼這樣多職位，難怪他過勞要請辭。基本上連年青時期的李首富也很難兼顧咁多職能，而且這些職能也需要具備不同的性格和知識。例如董事總經理須要善於領導及行事果斷，並且於本業有相當的理解，清楚行業的形勢；而首席財務官就須要有會計的專業知識，利用公司的資源去協助董事總經理完成他的策略，性格最好是心細如塵，風險管理排首位，以作平衡。而副主席通常是協助主席去制定公司的大方向。盧博士咁做法，正一是神又係佢，鬼又係佢，好懷疑他可否打好這份工。現在他離開，相信對公司也非壞事，如果用他的年薪港幣一千一百萬去請三個人，肯定效果會好一點，而且這樣分權對公司管治也有幫助。
[蘋果日報]
I.T 純 利 大 跌 75%副 主 席 慮 永 仁 辭 職
I.T （ 0999 ） 公 佈 ， 截 至 09 年 2 月 28 日 止 末 期 業 績 ， 錄 得 純 利 較 08 年 同 期 錄 得 1.71 億 元 ， 大 幅 倒 退 75.11% ， 不 派 末 期 息 。 另 外 ， 慮 永 仁 已 提 出 辭 去 執 行 董 事 、 董 事 會 的 副 主 席 、 董 事 總 經 理 、 首 席 財 務 官 職 務 ， 6 月 12 日 後 生 效 ， 已 確 認 他 與 董 事 會 共 無 意 見 分 歧。
[蘋果日報]
I.T 純 利 大 跌 75%副 主 席 慮 永 仁 辭 職
I.T （ 0999 ） 公 佈 ， 截 至 09 年 2 月 28 日 止 末 期 業 績 ， 錄 得 純 利 較 08 年 同 期 錄 得 1.71 億 元 ， 大 幅 倒 退 75.11% ， 不 派 末 期 息 。 另 外 ， 慮 永 仁 已 提 出 辭 去 執 行 董 事 、 董 事 會 的 副 主 席 、 董 事 總 經 理 、 首 席 財 務 官 職 務 ， 6 月 12 日 後 生 效 ， 已 確 認 他 與 董 事 會 共 無 意 見 分 歧。
星期一, 5月 25, 2009
聰明笨伯
訛 稱 老 爺 未 死 申 請 免 稅
納 稅 人 被 判 囚 6 周
(蘋果日報)
納 稅 人 麥 靜 嫻 因 虛 假 申 索 父 母 免 稅 額 ， 在 東 區 裁 判 法 院 被 裁 定 逃 繳 薪 俸 稅 罪 名 成 立 ， 被 判 即 時 入 獄 6 星 期 。
納 稅 人 麥 靜 嫻 （ 44 歲 ） ， 在 東 區 裁 判 法 院 被 裁 定 逃 繳 薪 俸 稅 罪 名 成 立 ， 被 判 即 時 入 獄 6 星 期 。 被 告 承 認 9 項 蓄 意 意 圖 逃 稅 罪 行 ， 即 在 1997/1998 至 2003/2004 ， 合 共 7 個 課 稅 年 度 ， 就 申 索 供 養 父 母 免 稅 額 方 面 ， 作 出 虛 假 的 陳 述 ， 觸 犯 《 稅 務 條 例 》 第 82 條 第 （ 1 ） （ c ） 款 。
案 情 透 露 ， 被 告 在 其 1997/1998 至 2003/2004 課 稅 年 度 報 稅 表 內 ， 訛 稱 她 的 家 翁 受 其 供 養 。 被 告 另 就 2003/2004 課 稅 年 度 ， 提 交 一 張 申 請 供 養 父 母 免 稅 額 的 補 充 表 格 ， 訛 稱 其 家 翁 在 該 課 稅 年 度 與 她 同 住 ， 並 由 她 供 養 。 其 後 被 告 在 向 稅 務 局 提 交 一 張 反 對 評 稅 通 知 書 的 表 格 內 ， 繼 續 訛 稱 在 2000/2001 及 2001/2002 ， 2 個 課 稅 年 度 有 供 養 其 家 翁 ， 並 且 訛 稱 其 家 翁 於 2003 年 8 月 在 美 國 去 世 。
稅 務 局 經 調 查 發 現 ， 被 告 的 家 翁 早 於 1995 年 8 月 去 世 。
被 告 在 1997/1998 至 2003/2004 ， 7 個 課 稅 年 度 因 應 上 述 的 虛 假 陳 述 ， 合 共 申 索 供 養 父 母 免 稅 額 達 20.7 萬 元 ﹔ 涉 及 的 逃 繳 稅 款 共 35,910 元 。
稅 務 局 發 言 人 提 醒 納 稅 人 ， 必 須 提 交 正 確 的 報 稅 表 。 《 稅 務 條 例 》 訂 明 逃 稅 是 刑 事 罪 行 。 根 據 《 稅 務 條 例 》 規 定 ， 申 索 任 何 免 稅 額 時 ， 若 作 出 不 正 確 的 陳 述 ， 即 屬 違 法 。 一 經 定 罪 ， 每 項 控 罪 最 高 刑 罰 為 入 獄 3 年 和 罰 款 5 萬 元 ， 另 加 相 等 於 少 徵 收 稅 款 額 3 倍 的 罰 款 。
納 稅 人 被 判 囚 6 周
(蘋果日報)
納 稅 人 麥 靜 嫻 因 虛 假 申 索 父 母 免 稅 額 ， 在 東 區 裁 判 法 院 被 裁 定 逃 繳 薪 俸 稅 罪 名 成 立 ， 被 判 即 時 入 獄 6 星 期 。
納 稅 人 麥 靜 嫻 （ 44 歲 ） ， 在 東 區 裁 判 法 院 被 裁 定 逃 繳 薪 俸 稅 罪 名 成 立 ， 被 判 即 時 入 獄 6 星 期 。 被 告 承 認 9 項 蓄 意 意 圖 逃 稅 罪 行 ， 即 在 1997/1998 至 2003/2004 ， 合 共 7 個 課 稅 年 度 ， 就 申 索 供 養 父 母 免 稅 額 方 面 ， 作 出 虛 假 的 陳 述 ， 觸 犯 《 稅 務 條 例 》 第 82 條 第 （ 1 ） （ c ） 款 。
案 情 透 露 ， 被 告 在 其 1997/1998 至 2003/2004 課 稅 年 度 報 稅 表 內 ， 訛 稱 她 的 家 翁 受 其 供 養 。 被 告 另 就 2003/2004 課 稅 年 度 ， 提 交 一 張 申 請 供 養 父 母 免 稅 額 的 補 充 表 格 ， 訛 稱 其 家 翁 在 該 課 稅 年 度 與 她 同 住 ， 並 由 她 供 養 。 其 後 被 告 在 向 稅 務 局 提 交 一 張 反 對 評 稅 通 知 書 的 表 格 內 ， 繼 續 訛 稱 在 2000/2001 及 2001/2002 ， 2 個 課 稅 年 度 有 供 養 其 家 翁 ， 並 且 訛 稱 其 家 翁 於 2003 年 8 月 在 美 國 去 世 。
稅 務 局 經 調 查 發 現 ， 被 告 的 家 翁 早 於 1995 年 8 月 去 世 。
被 告 在 1997/1998 至 2003/2004 ， 7 個 課 稅 年 度 因 應 上 述 的 虛 假 陳 述 ， 合 共 申 索 供 養 父 母 免 稅 額 達 20.7 萬 元 ﹔ 涉 及 的 逃 繳 稅 款 共 35,910 元 。
稅 務 局 發 言 人 提 醒 納 稅 人 ， 必 須 提 交 正 確 的 報 稅 表 。 《 稅 務 條 例 》 訂 明 逃 稅 是 刑 事 罪 行 。 根 據 《 稅 務 條 例 》 規 定 ， 申 索 任 何 免 稅 額 時 ， 若 作 出 不 正 確 的 陳 述 ， 即 屬 違 法 。 一 經 定 罪 ， 每 項 控 罪 最 高 刑 罰 為 入 獄 3 年 和 罰 款 5 萬 元 ， 另 加 相 等 於 少 徵 收 稅 款 額 3 倍 的 罰 款 。
星期二, 5月 19, 2009
超級無敵大型震蕩上落市中的急性周期性牛市 (即係乜東東？)
究竟係乜東東？教科書有無？街坊自己看看吧：
基金經理 Biggs：現為大型上落牛市
[明報5月6日專訊】美國首季經濟衰退速度，是上世紀50年代末期以來最快；甲型H1N1流感威脅、銀行資本嚴重不足、樓市持續低迷等負面因素，仍在困擾全球經濟。德國財長又指歐洲大陸經濟，正面對2次大戰後最嚴重的衰退，但全球股市卻反其道而行，歐美主要股市由3月份低位急升25%，引發究竟是熊市反彈，還是牛市重臨的爭論。
前摩根士丹利環球策略、現職著名對基金Traxis Partners的總經理Barton Biggs認為，3月至今的升浪，既非簡單的牛市，亦不是什麼熊市反彈，而是在超大型上落市中的周期性牛市。他相信，未來數年仍會維持大型上落市格局，標普500指數上限和下限，可達1450至1500點，及700點水平。
2月估中股市觸底反彈
曾擔任大摩全球首席策略師的Biggs，早在今年2月份已指美股正醞釀回升，現在看來其觀點完全正確無誤。當時他指出，美國供應管理協會（ISM）的工廠指數已開始回升，證明最壞時刻可能已經過去，反映美股的反彈已是蓄勢待發。他近日進一步撰文解說其觀點，並提出超大型上落市的預測。
Biggs表示，3月中開始，多項經濟數據均出現復蘇的幼芽（Green Shoots），即數據雖差，但下跌速度正在放緩，令投資者開始相信經濟正在見底，甚或最壞時刻已過。到近期，幼芽更已生長成為葉子，無論美國、德國還是亞洲多國，數據說明的不是經濟止跌回穩，而是已步入持續反彈，市場開始預測實質經濟可於下半年，甚至更早錄得正增長：領先指標，包括新訂單、採購經理指數正在上升；最有效反映二手房屋價格的新屋銷售正在回穩。回顧歷史，經濟衰退愈嚴重，反彈就愈凌厲，備受華爾街推崇的經濟師Ed Hyman，就預測第3季實質增長達4%。
是次熊市早於07年第4季開始，至今已長達18個月，其間早已飽受負面消息轟炸，投資者情緒要多悲觀有多悲觀，因此股價早已反映所有不利因素，亦為股市回升奠定穩固基礎。
基金現金水平高 早晚入市
另外，悲觀情緒引發的恐懼，令大量資金對股市望而卻步： 貨幣市場基金的現金水平，相當於美股總市值40%；Traxis Partners長期觀察的專業投資者情緒（Professional sentiment）雖然回升，但仍然處於極度悲觀水平。定期透過自動買賣調節股票比重的退休基金，甚至脆停止買股。上述以10億美元計的資金，面對高達25%的大升浪，或遲或早都要追貨。
另一個升市的原因，是信貸和貨幣市場正在解凍。由高評級的企業債到垃圾債券，信貸價差均有所收窄；3個月同業拆息，由雷曼剛倒閉時的4.82厘，降至1.02厘；大量不同評級的信貸交易亦成功完成，多項象均顯示，華府和聯儲局的救市措施的效用正在浮現。
留意離場信號
對於市場爭論牛市重臨還是熊市反彈，Biggs認為這是一個大型上落市中的周期性牛市，由現水平進一步上揚10%至20%絕非難事。投資者目前要做的，是不斷留意離場信號，例如電視報道及身邊的朋友是否開始轉趨樂觀、好消息是否未能刺激市場繼續做好等。
與此同時，Biggs強調全球仍有大量海嘯後遺症要處理，他特別強調，各國以巨額的財政和貨幣刺激措施來拯救金融系統，肯定有極嚴重不良後果，最終必定要有人「埋單」。經濟正在回升，但又存在重大隱憂，將導致超大型上落市的出現，標普500指數的波動區間，可由700至1500點，投資者要不斷適應牛熊經常交替的市。
撰文：張兆聰
噢，I see, 即係『上落市』。
為何要懶高深？
基金經理 Biggs：現為大型上落牛市
[明報5月6日專訊】美國首季經濟衰退速度，是上世紀50年代末期以來最快；甲型H1N1流感威脅、銀行資本嚴重不足、樓市持續低迷等負面因素，仍在困擾全球經濟。德國財長又指歐洲大陸經濟，正面對2次大戰後最嚴重的衰退，但全球股市卻反其道而行，歐美主要股市由3月份低位急升25%，引發究竟是熊市反彈，還是牛市重臨的爭論。
前摩根士丹利環球策略、現職著名對基金Traxis Partners的總經理Barton Biggs認為，3月至今的升浪，既非簡單的牛市，亦不是什麼熊市反彈，而是在超大型上落市中的周期性牛市。他相信，未來數年仍會維持大型上落市格局，標普500指數上限和下限，可達1450至1500點，及700點水平。
2月估中股市觸底反彈
曾擔任大摩全球首席策略師的Biggs，早在今年2月份已指美股正醞釀回升，現在看來其觀點完全正確無誤。當時他指出，美國供應管理協會（ISM）的工廠指數已開始回升，證明最壞時刻可能已經過去，反映美股的反彈已是蓄勢待發。他近日進一步撰文解說其觀點，並提出超大型上落市的預測。
Biggs表示，3月中開始，多項經濟數據均出現復蘇的幼芽（Green Shoots），即數據雖差，但下跌速度正在放緩，令投資者開始相信經濟正在見底，甚或最壞時刻已過。到近期，幼芽更已生長成為葉子，無論美國、德國還是亞洲多國，數據說明的不是經濟止跌回穩，而是已步入持續反彈，市場開始預測實質經濟可於下半年，甚至更早錄得正增長：領先指標，包括新訂單、採購經理指數正在上升；最有效反映二手房屋價格的新屋銷售正在回穩。回顧歷史，經濟衰退愈嚴重，反彈就愈凌厲，備受華爾街推崇的經濟師Ed Hyman，就預測第3季實質增長達4%。
是次熊市早於07年第4季開始，至今已長達18個月，其間早已飽受負面消息轟炸，投資者情緒要多悲觀有多悲觀，因此股價早已反映所有不利因素，亦為股市回升奠定穩固基礎。
基金現金水平高 早晚入市
另外，悲觀情緒引發的恐懼，令大量資金對股市望而卻步： 貨幣市場基金的現金水平，相當於美股總市值40%；Traxis Partners長期觀察的專業投資者情緒（Professional sentiment）雖然回升，但仍然處於極度悲觀水平。定期透過自動買賣調節股票比重的退休基金，甚至脆停止買股。上述以10億美元計的資金，面對高達25%的大升浪，或遲或早都要追貨。
另一個升市的原因，是信貸和貨幣市場正在解凍。由高評級的企業債到垃圾債券，信貸價差均有所收窄；3個月同業拆息，由雷曼剛倒閉時的4.82厘，降至1.02厘；大量不同評級的信貸交易亦成功完成，多項象均顯示，華府和聯儲局的救市措施的效用正在浮現。
留意離場信號
對於市場爭論牛市重臨還是熊市反彈，Biggs認為這是一個大型上落市中的周期性牛市，由現水平進一步上揚10%至20%絕非難事。投資者目前要做的，是不斷留意離場信號，例如電視報道及身邊的朋友是否開始轉趨樂觀、好消息是否未能刺激市場繼續做好等。
與此同時，Biggs強調全球仍有大量海嘯後遺症要處理，他特別強調，各國以巨額的財政和貨幣刺激措施來拯救金融系統，肯定有極嚴重不良後果，最終必定要有人「埋單」。經濟正在回升，但又存在重大隱憂，將導致超大型上落市的出現，標普500指數的波動區間，可由700至1500點，投資者要不斷適應牛熊經常交替的市。
撰文：張兆聰
噢，I see, 即係『上落市』。
為何要懶高深？
星期五, 5月 15, 2009
巾幗梟雄啟示錄
近排股市又牛又熊，看財經節目又覺得D飾演分析員的演員吹水唔抹咀，於是索性煲碟及看電視劇，其中無線的巾幗梟雄值得一看，而這兩晚的戲情對企管及投資也很有啟示，不愧為李添勝大師的出品：
啟示一：話說飾演四姨太寶琦的鄧萃雯，作為百年米業龍頭的CEO，因為發現一隻蝗蟲，於是四出問農民這是什麼品種，和十多年前造成蝗禍的品種有何不同。正當她有相當証據時，其他老行尊還不肯相信，說蝗禍的基本三大因素並未同時出現。當然最後證明寶琦正確。----->都幾似黑天鵝的出現，有誰會估到雷曼會破產，再引發金融海嘯？
啟示二：續上，在蝗蟲來之前，寶琦作了一個很困難的決定，就是提早收割，但這樣會令所有農民損失八成收穫，只可保留兩成，亦因為這樣做，令所有人能夠保留這兩成稻米，避免了total loss。--------> 投資投機切記止蝕，客觀形勢有變，保留實力要緊。
啟示三：續上，發生蝗禍之後，村民都怕無米賣而去搶購白米，而米價上升以倍計，市面開始混亂。寶琦想出空城計，和一眾心腹演戲給街坊看，稱其下的米倉滿瀉，而街坊又看到真的連屋頂也有米（查實只有屋頂有米，而倉內是空的），便相信真的有很多米。這樣做寶琦便可買時間從其它地方運米至重慶，而又可以穩定民心。-------->企管人某程度上要懂得令員工或股東往好處諗，如不信可以看各大上市公司的年報，其中主席報告書或管理層分析等等，都會說現今環境不明朗，前路充滿挑戰，但管理層也有信心渡過，叫各位股東十萬個放心；當然最後明年業績怎樣到時再說吧，有希望總好過絕望。
啟示一：話說飾演四姨太寶琦的鄧萃雯，作為百年米業龍頭的CEO，因為發現一隻蝗蟲，於是四出問農民這是什麼品種，和十多年前造成蝗禍的品種有何不同。正當她有相當証據時，其他老行尊還不肯相信，說蝗禍的基本三大因素並未同時出現。當然最後證明寶琦正確。----->都幾似黑天鵝的出現，有誰會估到雷曼會破產，再引發金融海嘯？
啟示二：續上，在蝗蟲來之前，寶琦作了一個很困難的決定，就是提早收割，但這樣會令所有農民損失八成收穫，只可保留兩成，亦因為這樣做，令所有人能夠保留這兩成稻米，避免了total loss。--------> 投資投機切記止蝕，客觀形勢有變，保留實力要緊。
啟示三：續上，發生蝗禍之後，村民都怕無米賣而去搶購白米，而米價上升以倍計，市面開始混亂。寶琦想出空城計，和一眾心腹演戲給街坊看，稱其下的米倉滿瀉，而街坊又看到真的連屋頂也有米（查實只有屋頂有米，而倉內是空的），便相信真的有很多米。這樣做寶琦便可買時間從其它地方運米至重慶，而又可以穩定民心。-------->企管人某程度上要懂得令員工或股東往好處諗，如不信可以看各大上市公司的年報，其中主席報告書或管理層分析等等，都會說現今環境不明朗，前路充滿挑戰，但管理層也有信心渡過，叫各位股東十萬個放心；當然最後明年業績怎樣到時再說吧，有希望總好過絕望。
星期三, 5月 13, 2009
星期五, 5月 08, 2009
新法救樓市
美國佬果然夠哂創意，除了有超人和蜘蛛俠之外，還想到一招燒屋趕老鼠，唔知讚佢有創意定笑佢白癡好。
[經濟日報]
拆樓穩房價 美銀行算盤難打響
經濟衰退，失業率上升令斷供潮持續，銀行手上積壓的斷供單位數量一直增加，成為美國樓價的心腹大患。華府及市場人士都在苦思解決方案，政府選擇向市場注資，減低利率以減少斷供的出現、吸引新置業人士入市；除此之外，美國亦有銀行選擇另一種方法來解決問題——拆了它。
控制產品供應 以抬高價格
《CNBC》昨日有一則有趣報道，指美國德克薩斯州一間銀行，委託拆屋公司拆掉16座在位於加州Vistorville City的房子，4座房子是全新，12座則屬接近完成，這些房子都是銀行收回的斷供物業。拆屋公司還告訴記者，仍有20座房子等待拆卸。這些房子雖然斷供，但仍有價值存在，銀行出售應可取回部分貸款，拆掉則是「一毫子都無」（還未計拆卸費用），難道銀行瘋了嗎？
這又未必，經濟學的第一格言——供應及需求決定價格。若有留意海外的新聞，不難發現時不時出現農民表明農產品「寧願掟落海，都唔賣俾你」此類匪夷所思的情況。例如去年4月，歐洲多國牛奶農場場主，包括荷蘭、意大利、法國、德國與西班牙，發起拒絕向奶製品商供應鮮奶的行動，以迫使當地奶廠提高價格。控制供應是一項重要工作，豐收與失收對農民來說都是一件麻煩事。後者容易理解，至於前者，則因農產品為限時銷售的貨品，為了令到產品能在有限時間出售，被賣方大幅壓價機會率甚高，最後埋單計數，農民的整體收入未必會因為豐收而上升。反而，減少供應，迫使賣方提高價格，更有利農民的收入。套用在房屋的例子之上，這個「好處」更容易理解，若拆掉多餘的房屋，便不會出現新低的成交價，對穩定同一城市內房屋的價格，有一定保障。此外，空置房屋對於銀行來說，維修費用是沉重的負擔，沒有人住的房屋欠缺保養，很快便會殘破不堪，進一步推低售價；而這些空置的房屋更會構成治安問題，隨時變成盜賊藏身之處，若治安欠佳，同區的樓價亦會受到影響。
苦主無瓦遮頭 拆樓易惹公憤
因此，對一些地區銀行而言，其造的樓按可能集中在幾個主要城市，為了維持本身樓按貸款的抵押品質素，選擇拆掉收回的房屋，一點也不奇怪。不過，筆者相信此舉未必能穩定美國樓價，「供應及需求決定價格」，經濟放緩及失業率上升，將打擊需求，樓價仍難以上升。而且，若市民因付不起貸款而被趕出家門，導致流離失所，銀行一轉頭便拆掉屋子以維持本身利潤，這「無良、冷血」的姿態，更可能引發其他問題。
[經濟日報]
拆樓穩房價 美銀行算盤難打響
經濟衰退，失業率上升令斷供潮持續，銀行手上積壓的斷供單位數量一直增加，成為美國樓價的心腹大患。華府及市場人士都在苦思解決方案，政府選擇向市場注資，減低利率以減少斷供的出現、吸引新置業人士入市；除此之外，美國亦有銀行選擇另一種方法來解決問題——拆了它。
控制產品供應 以抬高價格
《CNBC》昨日有一則有趣報道，指美國德克薩斯州一間銀行，委託拆屋公司拆掉16座在位於加州Vistorville City的房子，4座房子是全新，12座則屬接近完成，這些房子都是銀行收回的斷供物業。拆屋公司還告訴記者，仍有20座房子等待拆卸。這些房子雖然斷供，但仍有價值存在，銀行出售應可取回部分貸款，拆掉則是「一毫子都無」（還未計拆卸費用），難道銀行瘋了嗎？
這又未必，經濟學的第一格言——供應及需求決定價格。若有留意海外的新聞，不難發現時不時出現農民表明農產品「寧願掟落海，都唔賣俾你」此類匪夷所思的情況。例如去年4月，歐洲多國牛奶農場場主，包括荷蘭、意大利、法國、德國與西班牙，發起拒絕向奶製品商供應鮮奶的行動，以迫使當地奶廠提高價格。控制供應是一項重要工作，豐收與失收對農民來說都是一件麻煩事。後者容易理解，至於前者，則因農產品為限時銷售的貨品，為了令到產品能在有限時間出售，被賣方大幅壓價機會率甚高，最後埋單計數，農民的整體收入未必會因為豐收而上升。反而，減少供應，迫使賣方提高價格，更有利農民的收入。套用在房屋的例子之上，這個「好處」更容易理解，若拆掉多餘的房屋，便不會出現新低的成交價，對穩定同一城市內房屋的價格，有一定保障。此外，空置房屋對於銀行來說，維修費用是沉重的負擔，沒有人住的房屋欠缺保養，很快便會殘破不堪，進一步推低售價；而這些空置的房屋更會構成治安問題，隨時變成盜賊藏身之處，若治安欠佳，同區的樓價亦會受到影響。
苦主無瓦遮頭 拆樓易惹公憤
因此，對一些地區銀行而言，其造的樓按可能集中在幾個主要城市，為了維持本身樓按貸款的抵押品質素，選擇拆掉收回的房屋，一點也不奇怪。不過，筆者相信此舉未必能穩定美國樓價，「供應及需求決定價格」，經濟放緩及失業率上升，將打擊需求，樓價仍難以上升。而且，若市民因付不起貸款而被趕出家門，導致流離失所，銀行一轉頭便拆掉屋子以維持本身利潤，這「無良、冷血」的姿態，更可能引發其他問題。
星期三, 5月 06, 2009
絕處逢生
股市無懼豬流感及抽水潮，恆指直衝萬七點，只差數百點便破二百五十天平均線，確認牛市。牛市真的咁快重臨？ 還是在裝假牛？大市氣氛和一個月前像兩個世界，什麼基本分析及技術分析都沒關係，最重要是人腦分析，因為情緒主宰一切。
市場太多noise，無謂估，看些無關痛癢的故事也可以：
絕處逢生 [from 經濟日報]
一天，一個農夫帶着一頭驢子去趕早集，回來的時候，驢子不小心掉進了一口枯井裏。農夫站在井口，絞盡腦汁想辦法救驢子，可是幾個小時過去了，仍無善法。最後，這位農夫決定放棄；反正這頭驢子年紀已經大了。
於是，農夫一個人回到家。鄰居們得悉情況後都很同情他，大家議論了一番後說：「不過無論如何，這口井還是得填起來，以免日後有人不小心掉進去。」於是，農夫和左鄰右舍們一起來到枯井邊。大家人手一把鏟子，一起動手把泥土鏟進枯井中，要將井填平。
驢子初時還以為主人帶人來救牠。可是，隨着泥土砸落在自己身上，驢子很快就明白了自己的處境：原來主人已經放棄了牠，要把牠埋在枯井裏。開始時，驢子很害怕，哭着哀求主人救牠。可是泥土還是無情地灑落在牠的身上。終於，驢子絕望了。牠冷靜下來，停止了哭泣，直覺地企圖躲避那些泥土。牠把落在身上的泥土抖了下來，踏在腳下。
為了怕自己陷下去，驢子使勁踩踏那些泥土，讓它們變實。很快，這隻驢子就發現，自己離井口愈來愈近。啊，原來這些泥土還可以幫助自己求生呢！於是，牠開始更加努力抖落在身上的泥土，把泥土堆在一起；泥土堆愈來愈高，驢子離井口也愈來愈近。 就這樣，這隻驢子終於上升到了井口。它一躍而出，在眾人的驚訝中快步跑開了！
在人生旅途中，有時也可能會遇上驢子那樣的遭遇，陷入絕境中。 這個小故事提示我們；即使遭逢不幸，甚至陷入絕境時，仍不要輕言放棄；要抖落身上的沙塵，勇敢地站起來，自強不息，走出困境。
撰文:李焯芬
欄名:專欄——活在當下
市場太多noise，無謂估，看些無關痛癢的故事也可以：
絕處逢生 [from 經濟日報]
一天，一個農夫帶着一頭驢子去趕早集，回來的時候，驢子不小心掉進了一口枯井裏。農夫站在井口，絞盡腦汁想辦法救驢子，可是幾個小時過去了，仍無善法。最後，這位農夫決定放棄；反正這頭驢子年紀已經大了。
於是，農夫一個人回到家。鄰居們得悉情況後都很同情他，大家議論了一番後說：「不過無論如何，這口井還是得填起來，以免日後有人不小心掉進去。」於是，農夫和左鄰右舍們一起來到枯井邊。大家人手一把鏟子，一起動手把泥土鏟進枯井中，要將井填平。
驢子初時還以為主人帶人來救牠。可是，隨着泥土砸落在自己身上，驢子很快就明白了自己的處境：原來主人已經放棄了牠，要把牠埋在枯井裏。開始時，驢子很害怕，哭着哀求主人救牠。可是泥土還是無情地灑落在牠的身上。終於，驢子絕望了。牠冷靜下來，停止了哭泣，直覺地企圖躲避那些泥土。牠把落在身上的泥土抖了下來，踏在腳下。
為了怕自己陷下去，驢子使勁踩踏那些泥土，讓它們變實。很快，這隻驢子就發現，自己離井口愈來愈近。啊，原來這些泥土還可以幫助自己求生呢！於是，牠開始更加努力抖落在身上的泥土，把泥土堆在一起；泥土堆愈來愈高，驢子離井口也愈來愈近。 就這樣，這隻驢子終於上升到了井口。它一躍而出，在眾人的驚訝中快步跑開了！
在人生旅途中，有時也可能會遇上驢子那樣的遭遇，陷入絕境中。 這個小故事提示我們；即使遭逢不幸，甚至陷入絕境時，仍不要輕言放棄；要抖落身上的沙塵，勇敢地站起來，自強不息，走出困境。
撰文:李焯芬
欄名:專欄——活在當下
星期四, 4月 30, 2009
香港樓市
儘管近日豬流感來襲，股市和樓市都是沸騰騰的，恆生指數徘徊在萬五點，跌唔落；長實的天水圍新盤一Q清袋，而新地的新蒲崗新盤更賣七千元一尺(其中有六成多是炒家，而行十多步橫過馬路的越秀廣場只是賣三千多元一尺)，令人聯想到這一次是牛市重臨。真的Hour哂頭，不如看看老行尊的見解吧。
樓市強力反彈，見好即收為上！
王文彥
怡居地產常務董事
2009年4月21日
3月下旬開始，香港股市大幅飆升，樓市亦一片好景，復活節過後，恒指已昂然突破15,000點(15,580點)，較去年10月27日的低點10,676點上升45.9%；35個指標豪宅過去四個月樓價反彈11.5%至平均每呎$12,498元，成交量則升89%；各區屋苑的平均呎價，較去年11月谷底回15%以上；二手樓的成交宗數，去年11月不外3,289宗，但今年3月已回升至6,425宗，升幅為95.3%。
樓市價量齊飛，而且可能會持續一段時間，不能不承認這起碼是一個小陽春，這令許多人跌了眼鏡，包括我自己。為甚麼會有這麼一個起碼小陽春？個人認為有幾個原因：
1. 近期多個新盤如栢慧豪庭、翹翠峰和譽．港灣十分暢銷，刺激二手樓市同步轉活；
2. 各國政府(尤其是中美兩國)近期紛紛大力推出救市措施，挽回不少市民的信心，大家不禁鼓其餘勇將資金再投入股市、樓市；
3. 經金融海嘯一役，投資者不再信任衍生工具，商業銀行在這方面的收入(過往佔40%以上)大減，不得不重新倚賴物業按揭，自三月起大大放鬆了審批的門檻；
4. 美國為救經濟，不惜大印美鈔，在未來數年數目將以十萬億美元計。在這情況下，美元日後大幅貶值無可避免，由於聯繫滙率，港幣將被逼亦步亦趨地大幅貶值自不待言。為抗衡通賬，部份未雨綢繆的港人不禁爭先購買安全度較高的「磚頭」；
5. 外圍金融市場和內地經濟近月較預期為佳。
樓市目前的忽然轉好，究竟是見底回升重新踏入持久上升軌，還是曇花一現的小陽春？這倒值得認真研究。經過細心分析，我認為還是小陽春居多：
1. 環球金融體系支離破碎，展望未來一年仍將進一步惡化；
2. 百年一遇的金融海嘯令世界各地投資者損失50萬億美元以上，美國失業率已高過8.5%，是1983年以來的新高，經濟千瘡百孔。歐洲整體而言，經濟之劣，較美國有過之而無不及；
3. 中國的出口最近已遭遇重大困難，歐美的經濟大衰退令中國衍生愈來愈多問題，自顧不暇。香港的失業率已由半年前的3.5%升至近期5.2%，迄今我們仍祇發覺經濟步趨惡化，在可見將來會出現企業盈利倒退、更多裁員潮和倒閉潮，失業率在年底有機會升至7%；
4. 世界各國政府很多出台的政策措施，其實是向收縮下去的資產泡沫充氣，可收短期之效，但長不了，它日會引發更大危機；
5. 香港三月份的破產申請數量升至五年以來高點的1,872宗，較二月份的1,500宗，上升24.8%，並創2003年7月(當時香港正步出沙士危機)以來的最高水平。這是香港經濟衰退惡化的不良訊號；
6. 近期樓市的轉活，由一手樓暢銷所啟動，但要注意的是，一手樓所以暢銷是因為減價，往往較同區二手樓便宜一、二成。長實的栢慧豪庭便減價至低於新世界發展的翹翠峰近25%。以低價搶佔市場上的購買力，具見資訊靈通及無寶不落的地產發展商看淡後市；
7. 經濟的好壞，決定樓價的起落，祇要經濟大衰退的基本格局沒變，樓價中長線祇能趨於下滑，每當新的利淡因素出現，並衝撃實體經濟，喘定甚至上升的樓價將會再度下調；
8. 1981年至1985年的跌市，歷時四年，樓價跌去45%；97年的亞洲金融風暴，歷時六年，樓價跌去65%。百年一遇的金融海嘯和環球經濟大衰退，歷時四個餘月（去年10月下旬至今年2月），樓價跌去30%，樓市便見底復甦？簡直是匪夷所思！
綜合上述各種情況，個人認為現時的樓市轉活祇是衰退期中一個較強的反彈，反彈之後，日後跌幅更大。換言之，下一個浪底將跌穿上一個浪底，在未來三、五年，樓價會以一浪低於一浪的形式出現。以股市而言，通常熊市有三至六次反彈，反彈幅度一般為原本跌幅的20%至50%，樓市的熊市亦類似這種形態，樓價不會直線下跌，一跌到底，而是大回小漲，總要反彈二至四次然後到底。
面對這個小陽春，個人覺得：
- 它是港人慣有的賭性、冒進、怕執輸及亢奮的反映；
- 現時的價位已接近今次反彈的浪頂，剩下的水位已經無多，而且很可能不用等太久就見頂回落，風險愈來愈高，仍未入市的，不宜於此刻追價買入；
- 要買，亦應等待另一個下跌浪；
- 認真需要放貨的投資者、炒家或賣家，應掌握這個難得機會，趁高出貨。在這次經濟衰退中的未來(一至三次)反彈，恐怕再沒一個反彈較這個為高；
- 購買物業的交易成本高於股票，而套現性則低於股票，短線炒賣的效益因而不及股票。欲想以小博大，千萬要量力而為，在經濟大衰退中，尤其如此！
- 在這個小陽春入貨而沒能趁高出貨的人，日後恐怕要付出代價。
樓市強力反彈，見好即收為上！
王文彥
怡居地產常務董事
2009年4月21日
3月下旬開始，香港股市大幅飆升，樓市亦一片好景，復活節過後，恒指已昂然突破15,000點(15,580點)，較去年10月27日的低點10,676點上升45.9%；35個指標豪宅過去四個月樓價反彈11.5%至平均每呎$12,498元，成交量則升89%；各區屋苑的平均呎價，較去年11月谷底回15%以上；二手樓的成交宗數，去年11月不外3,289宗，但今年3月已回升至6,425宗，升幅為95.3%。
樓市價量齊飛，而且可能會持續一段時間，不能不承認這起碼是一個小陽春，這令許多人跌了眼鏡，包括我自己。為甚麼會有這麼一個起碼小陽春？個人認為有幾個原因：
1. 近期多個新盤如栢慧豪庭、翹翠峰和譽．港灣十分暢銷，刺激二手樓市同步轉活；
2. 各國政府(尤其是中美兩國)近期紛紛大力推出救市措施，挽回不少市民的信心，大家不禁鼓其餘勇將資金再投入股市、樓市；
3. 經金融海嘯一役，投資者不再信任衍生工具，商業銀行在這方面的收入(過往佔40%以上)大減，不得不重新倚賴物業按揭，自三月起大大放鬆了審批的門檻；
4. 美國為救經濟，不惜大印美鈔，在未來數年數目將以十萬億美元計。在這情況下，美元日後大幅貶值無可避免，由於聯繫滙率，港幣將被逼亦步亦趨地大幅貶值自不待言。為抗衡通賬，部份未雨綢繆的港人不禁爭先購買安全度較高的「磚頭」；
5. 外圍金融市場和內地經濟近月較預期為佳。
樓市目前的忽然轉好，究竟是見底回升重新踏入持久上升軌，還是曇花一現的小陽春？這倒值得認真研究。經過細心分析，我認為還是小陽春居多：
1. 環球金融體系支離破碎，展望未來一年仍將進一步惡化；
2. 百年一遇的金融海嘯令世界各地投資者損失50萬億美元以上，美國失業率已高過8.5%，是1983年以來的新高，經濟千瘡百孔。歐洲整體而言，經濟之劣，較美國有過之而無不及；
3. 中國的出口最近已遭遇重大困難，歐美的經濟大衰退令中國衍生愈來愈多問題，自顧不暇。香港的失業率已由半年前的3.5%升至近期5.2%，迄今我們仍祇發覺經濟步趨惡化，在可見將來會出現企業盈利倒退、更多裁員潮和倒閉潮，失業率在年底有機會升至7%；
4. 世界各國政府很多出台的政策措施，其實是向收縮下去的資產泡沫充氣，可收短期之效，但長不了，它日會引發更大危機；
5. 香港三月份的破產申請數量升至五年以來高點的1,872宗，較二月份的1,500宗，上升24.8%，並創2003年7月(當時香港正步出沙士危機)以來的最高水平。這是香港經濟衰退惡化的不良訊號；
6. 近期樓市的轉活，由一手樓暢銷所啟動，但要注意的是，一手樓所以暢銷是因為減價，往往較同區二手樓便宜一、二成。長實的栢慧豪庭便減價至低於新世界發展的翹翠峰近25%。以低價搶佔市場上的購買力，具見資訊靈通及無寶不落的地產發展商看淡後市；
7. 經濟的好壞，決定樓價的起落，祇要經濟大衰退的基本格局沒變，樓價中長線祇能趨於下滑，每當新的利淡因素出現，並衝撃實體經濟，喘定甚至上升的樓價將會再度下調；
8. 1981年至1985年的跌市，歷時四年，樓價跌去45%；97年的亞洲金融風暴，歷時六年，樓價跌去65%。百年一遇的金融海嘯和環球經濟大衰退，歷時四個餘月（去年10月下旬至今年2月），樓價跌去30%，樓市便見底復甦？簡直是匪夷所思！
綜合上述各種情況，個人認為現時的樓市轉活祇是衰退期中一個較強的反彈，反彈之後，日後跌幅更大。換言之，下一個浪底將跌穿上一個浪底，在未來三、五年，樓價會以一浪低於一浪的形式出現。以股市而言，通常熊市有三至六次反彈，反彈幅度一般為原本跌幅的20%至50%，樓市的熊市亦類似這種形態，樓價不會直線下跌，一跌到底，而是大回小漲，總要反彈二至四次然後到底。
面對這個小陽春，個人覺得：
- 它是港人慣有的賭性、冒進、怕執輸及亢奮的反映；
- 現時的價位已接近今次反彈的浪頂，剩下的水位已經無多，而且很可能不用等太久就見頂回落，風險愈來愈高，仍未入市的，不宜於此刻追價買入；
- 要買，亦應等待另一個下跌浪；
- 認真需要放貨的投資者、炒家或賣家，應掌握這個難得機會，趁高出貨。在這次經濟衰退中的未來(一至三次)反彈，恐怕再沒一個反彈較這個為高；
- 購買物業的交易成本高於股票，而套現性則低於股票，短線炒賣的效益因而不及股票。欲想以小博大，千萬要量力而為，在經濟大衰退中，尤其如此！
- 在這個小陽春入貨而沒能趁高出貨的人，日後恐怕要付出代價。
星期日, 4月 19, 2009
冰火
近日的股市及樓市都像現時的天氣一樣，乍暖還寒，一時陽光普照，一時又挖風下雨。經濟數據好壞參半，樓市看似熱鬧，但破產宗數及失業率又創下自沙士以來新高，國泰更說現在的情況較沙士時更惡劣，並加大了節流措施的力度。後市怎樣？無謂估，不如坐定定看吧，市升及市跌自然會有豬家給它理由。
今天讀到一節新聞，有樓市大炒家撻訂，本來就很平常，但看辯方的理據，真的幾有趣，各位街坊也不妨當笑話看看也可以：
[蘋果日報』
財 話 短 說
De Monsa 撻 定 抗 辯 被 接 納
▲ 過 去 兩 年 在 本 港 狂 掃 物 業 的 印 尼 財 團 De Monsa ， 早 前 撻 定 中 環 荊 威 廣 場 4 層 ， 遭 賣 方 菱 電 入 稟 追 討 ， De Monsa 提 出 抗 辯 ， 稱 該 公 司 兩 位 股 東 之 一 的 劉 常 仁 於 07 年 3 、 4 月 期 間 曾 跌 倒 ， 可 能 導 致 腦 部 受 創 ， 並 於 同 年 3 月 至 12 月 反 常 地 購 入 55 項 物 業 ， 總 值 達 26 億 元 ； 另 指 劉 常 仁 是 受 到 某 些 地 產 經 紀 不 當 影 響 下 ， 才 作 出 收 購 決 定 ， 故 有 關 交 易 協 議 存 有 不 公 正 問 題 。 法 庭 接 納 將 案 件 延 期 至 下 月 4 日 ， 等 候 整 理 劉 常 仁 的 醫 療 報 告 。
如果咁都可以做抗辯理由，咁各位股民都可以諗諗，說恆指三萬點未沽貨是因為有非常亢奮症，又受各位豬家及四五六叔影響，相信因為輸了股票而破產的人會大為減少。
今天讀到一節新聞，有樓市大炒家撻訂，本來就很平常，但看辯方的理據，真的幾有趣，各位街坊也不妨當笑話看看也可以：
[蘋果日報』
財 話 短 說
De Monsa 撻 定 抗 辯 被 接 納
▲ 過 去 兩 年 在 本 港 狂 掃 物 業 的 印 尼 財 團 De Monsa ， 早 前 撻 定 中 環 荊 威 廣 場 4 層 ， 遭 賣 方 菱 電 入 稟 追 討 ， De Monsa 提 出 抗 辯 ， 稱 該 公 司 兩 位 股 東 之 一 的 劉 常 仁 於 07 年 3 、 4 月 期 間 曾 跌 倒 ， 可 能 導 致 腦 部 受 創 ， 並 於 同 年 3 月 至 12 月 反 常 地 購 入 55 項 物 業 ， 總 值 達 26 億 元 ； 另 指 劉 常 仁 是 受 到 某 些 地 產 經 紀 不 當 影 響 下 ， 才 作 出 收 購 決 定 ， 故 有 關 交 易 協 議 存 有 不 公 正 問 題 。 法 庭 接 納 將 案 件 延 期 至 下 月 4 日 ， 等 候 整 理 劉 常 仁 的 醫 療 報 告 。
如果咁都可以做抗辯理由，咁各位股民都可以諗諗，說恆指三萬點未沽貨是因為有非常亢奮症，又受各位豬家及四五六叔影響，相信因為輸了股票而破產的人會大為減少。
星期二, 4月 07, 2009
樓 市 小 陽 春
近日香港樓市似有復蘇的跡象，昨天便曾去調景領看樓，經紀Peter哥哥話近日業主反價反到暈，一個星期可以反價十幾二十萬，當買家識得印銀紙般。看了幾個盤，覺得價錢不值，所以寧願再等等，無謂同人爭。這幾個星期無論股市和樓市都興恰恰，無視不斷惡化的經濟數據，壹週的報導很值得參考：
銀 行 放 水 造 就 假 陽 春
市 場 氣 氛 向 好 ， 似 乎 樓 市 乍 現 「 小 陽 春 」 ， 而 最 關 鍵 的 是 銀 行 肯 再 度 放 水 。 第 一 信 用 財 務 總 裁 冼 國 林 便 坦 言 ： 「 銀 行 而 家 無 得 做 金 融 衍 生 工 具 ， 一 定 會 靠 按 揭 貸 款 賺 錢 ， 減 息 搶 地 產 生 意 是 必 然 的 事 。 」 故 滙 豐 銀 行 近 日 便 帶 頭 減 按 息 ， 由 定 息 三 釐 減 至 頭 一 年 兩 釐 一 八 ， 其 他 銀 行 如 東 亞 及 中 銀 跟 隨 ， 令 按 揭 戰 一 觸 即 發 。 銀 行 開 始 鬆 手 放 水 ， 甚 至 出 現 「 估 突 價 」 的 情 況 ， 刺 激 了 買 家 的 購 買 慾 。 利 嘉 閣 太 古 分 區 經 理 黃 龍 智 表 示 ， 剛 成 交 的 太 古 城 美 菊 閣 ， 面 積 一 千 二 百 多 呎 的 高 層 E 單 位 ， 成 交 價 六 百 五 十 萬 ， 銀 行 估 價 七 百 萬 ， 足 足 「 估 突 」 五 十 萬 元 ！ 「 而 家 啲 人 心 情 平 復 晒 ， 業 主 唔 會 話 大 減 價 賣 樓 ， 甚 至 會 有 反 價 ， 而 睇 咗 樓 好 耐 嘅 準 買 家 怕 樓 市 會 一 觸 即 發 再 升 ， 唔 敢 再 等 而 入 市 。 」
後 市 難 明 朗
不 過 ， 這 次 賣 樓 ， 只 見 用 家 足 跡 ， 能 夠 刺 激 樓 價 向 上 的 炒 家 仍 未 大 舉 入 市 ， 現 時 主 要 靠 用 家 充 撐 場 面 ， 資 深 投 資 者 鄭 躬 洪 說 ： 「 銀 行 對 批 我 哋 呢 啲 投 資 者 嘅 貸 款 ， 仍 然 係 估 唔 足 價 ， 有 啲 仲 低 一 成 ， 擺 明 仲 未 想 借 錢 俾 我 哋 ， 對 後 市 仍 有 保 留 。 」 他 預 期 短 期 不 會 有 「 摸 貨 」 可 做 ， 住 宅 樓 市 依 然 會 無 運 行 。 此 外 ， 早 前 公 布 的 失 業 率 已 達 百 分 之 五 ， 第 三 季 更 預 期 會 高 達 百 分 之 六 ， 甚 至 百 分 之 七 。 而 上 月 破 產 申 請 高 達 一 千 五 百 宗 ， 政 府 統 計 處 所 顯 示 的 本 地 生 產 總 值 、 貨 物 出 口 亦 連 連 下 跌 ， 這 一 切 均 是 警 號 ， 情 況 令 人 對 後 市 憂 慮 。 香 港 大 學 房 屋 及 建 築 系 教 授 鄒 廣 榮 指 出 ， 這 次 樓 市 回 溫 只 是 曇 花 一 現 ： 「 美 國 印 銀 紙 救 市 ， 但 一 直 印 銀 紙 只 會 令 人 對 美 國 更 加 冇 信 心 ， 惡 性 通 脹 等 問 題 亦 會 日 趨 嚴 重 ， 治 標 唔 治 本 。 同 美 金 掛 鈎 的 港 元 難 免 會 遇 通 脹 問 題 ， 磚 頭 保 值 嘅 說 法 又 會 出 現 。 不 過 實 際 經 濟 環 境 其 實 係 會 愈 來 愈 差 ， 企 業 倒 閉 及 裁 員 潮 仍 未 完 結 。 租 金 向 下 未 見 底 的 話 ， 買 樓 未 必 係 一 個 好 選 擇 。 」 回 想 九 七 金 融 風 暴 後 ， 九 八 年 二 、 三 月 亦 曾 乍 現 小 陽 春 。 例 如 當 年 開 賣 的 將 軍 澳 新 盤 海 悅 豪 園 ， 便 曾 出 現 超 額 認 購 ， 買 家 紛 紛 以 高 價 購 入 單 位 ， 呎 價 高 達 五 千 四 百 多 元 ， 結 果 樓 市 再 跌 三 成 ， 在 小 陽 春 入 市 者 最 終 成 為 負 資 產 ， 即 使 至 今 ， 海 悅 豪 園 的 平 均 呎 價 亦 只 是 三 千 三 百 元 。 如 今 出 現 百 年 一 遇 的 金 融 海 嘯 ， 再 者 未 來 數 月 ， 將 有 大 型 樓 盤 入 伙 ， 如 將 軍 澳 首 都 及 火 炭 的 御 龍 山 ， 買 家 均 是 海 嘯 前 摸 頂 入 貨 ， 入 伙 時 有 可 能 掀 起 另 一 場 撻 訂 潮 ， 這 次 樓 市 回 春 可 能 只 是 歷 史 的 翻 版 。
[經濟日報]
曾蔭權:香港將面對二戰後最黯淡經濟
行政長官曾蔭權接受《金融時報》專訪時表示，本港可能要面對自二次大戰以來，最黯淡的經濟環境，經濟收縮程度或較預期高。曾蔭權指如有需要，港府將再增大支出，在今年中推出措施刺激經濟。 曾蔭權指，從未見過如此快速的經濟下滑；而本港為依賴出口的經濟，預期本港經濟增長可能進一步收縮，並銳減2-3%。按本港單單今年首兩個月，出口量已較以往減少四分之一。曾蔭權指，「可幸地，我的口袋中仍有很多彈藥」。他認為，本港有運作良好的金融體系，令香港有足夠彈藥對抗金融危機。他解釋，本港手持4000億元的財政儲備，當需要時可以再增加支出刺激經際。如有需要，將會在年中有所行動。
港府以往會將每年的支出，控制在佔本地生產總值(GDP)18%的水平以下；但金融危機將迫使政府重新評估是否堅持這一規則。 在港府加大的投資中，10大基建工程，部分正加快工程步伐，以吸收數以千計，即將從海外回流的建造業勞動人口。曾蔭權指，因為過往5年海外建築工程的繁盛期正逐漸消退，以往在杜拜參與土木建築工程和參與興建澳門賭場工程的建造業工人，將會回流到港。 曾蔭權期望控制能失業率，他指現時5%已屬較高水平。他期望失業率不會攀升至沙士時期8%的嚴重程度。他補充，內地振興經濟的能力被低估，他有信心內地任何的經濟增長都可令本港受惠。
銀 行 放 水 造 就 假 陽 春
市 場 氣 氛 向 好 ， 似 乎 樓 市 乍 現 「 小 陽 春 」 ， 而 最 關 鍵 的 是 銀 行 肯 再 度 放 水 。 第 一 信 用 財 務 總 裁 冼 國 林 便 坦 言 ： 「 銀 行 而 家 無 得 做 金 融 衍 生 工 具 ， 一 定 會 靠 按 揭 貸 款 賺 錢 ， 減 息 搶 地 產 生 意 是 必 然 的 事 。 」 故 滙 豐 銀 行 近 日 便 帶 頭 減 按 息 ， 由 定 息 三 釐 減 至 頭 一 年 兩 釐 一 八 ， 其 他 銀 行 如 東 亞 及 中 銀 跟 隨 ， 令 按 揭 戰 一 觸 即 發 。 銀 行 開 始 鬆 手 放 水 ， 甚 至 出 現 「 估 突 價 」 的 情 況 ， 刺 激 了 買 家 的 購 買 慾 。 利 嘉 閣 太 古 分 區 經 理 黃 龍 智 表 示 ， 剛 成 交 的 太 古 城 美 菊 閣 ， 面 積 一 千 二 百 多 呎 的 高 層 E 單 位 ， 成 交 價 六 百 五 十 萬 ， 銀 行 估 價 七 百 萬 ， 足 足 「 估 突 」 五 十 萬 元 ！ 「 而 家 啲 人 心 情 平 復 晒 ， 業 主 唔 會 話 大 減 價 賣 樓 ， 甚 至 會 有 反 價 ， 而 睇 咗 樓 好 耐 嘅 準 買 家 怕 樓 市 會 一 觸 即 發 再 升 ， 唔 敢 再 等 而 入 市 。 」
後 市 難 明 朗
不 過 ， 這 次 賣 樓 ， 只 見 用 家 足 跡 ， 能 夠 刺 激 樓 價 向 上 的 炒 家 仍 未 大 舉 入 市 ， 現 時 主 要 靠 用 家 充 撐 場 面 ， 資 深 投 資 者 鄭 躬 洪 說 ： 「 銀 行 對 批 我 哋 呢 啲 投 資 者 嘅 貸 款 ， 仍 然 係 估 唔 足 價 ， 有 啲 仲 低 一 成 ， 擺 明 仲 未 想 借 錢 俾 我 哋 ， 對 後 市 仍 有 保 留 。 」 他 預 期 短 期 不 會 有 「 摸 貨 」 可 做 ， 住 宅 樓 市 依 然 會 無 運 行 。 此 外 ， 早 前 公 布 的 失 業 率 已 達 百 分 之 五 ， 第 三 季 更 預 期 會 高 達 百 分 之 六 ， 甚 至 百 分 之 七 。 而 上 月 破 產 申 請 高 達 一 千 五 百 宗 ， 政 府 統 計 處 所 顯 示 的 本 地 生 產 總 值 、 貨 物 出 口 亦 連 連 下 跌 ， 這 一 切 均 是 警 號 ， 情 況 令 人 對 後 市 憂 慮 。 香 港 大 學 房 屋 及 建 築 系 教 授 鄒 廣 榮 指 出 ， 這 次 樓 市 回 溫 只 是 曇 花 一 現 ： 「 美 國 印 銀 紙 救 市 ， 但 一 直 印 銀 紙 只 會 令 人 對 美 國 更 加 冇 信 心 ， 惡 性 通 脹 等 問 題 亦 會 日 趨 嚴 重 ， 治 標 唔 治 本 。 同 美 金 掛 鈎 的 港 元 難 免 會 遇 通 脹 問 題 ， 磚 頭 保 值 嘅 說 法 又 會 出 現 。 不 過 實 際 經 濟 環 境 其 實 係 會 愈 來 愈 差 ， 企 業 倒 閉 及 裁 員 潮 仍 未 完 結 。 租 金 向 下 未 見 底 的 話 ， 買 樓 未 必 係 一 個 好 選 擇 。 」 回 想 九 七 金 融 風 暴 後 ， 九 八 年 二 、 三 月 亦 曾 乍 現 小 陽 春 。 例 如 當 年 開 賣 的 將 軍 澳 新 盤 海 悅 豪 園 ， 便 曾 出 現 超 額 認 購 ， 買 家 紛 紛 以 高 價 購 入 單 位 ， 呎 價 高 達 五 千 四 百 多 元 ， 結 果 樓 市 再 跌 三 成 ， 在 小 陽 春 入 市 者 最 終 成 為 負 資 產 ， 即 使 至 今 ， 海 悅 豪 園 的 平 均 呎 價 亦 只 是 三 千 三 百 元 。 如 今 出 現 百 年 一 遇 的 金 融 海 嘯 ， 再 者 未 來 數 月 ， 將 有 大 型 樓 盤 入 伙 ， 如 將 軍 澳 首 都 及 火 炭 的 御 龍 山 ， 買 家 均 是 海 嘯 前 摸 頂 入 貨 ， 入 伙 時 有 可 能 掀 起 另 一 場 撻 訂 潮 ， 這 次 樓 市 回 春 可 能 只 是 歷 史 的 翻 版 。
[經濟日報]
曾蔭權:香港將面對二戰後最黯淡經濟
行政長官曾蔭權接受《金融時報》專訪時表示，本港可能要面對自二次大戰以來，最黯淡的經濟環境，經濟收縮程度或較預期高。曾蔭權指如有需要，港府將再增大支出，在今年中推出措施刺激經濟。 曾蔭權指，從未見過如此快速的經濟下滑；而本港為依賴出口的經濟，預期本港經濟增長可能進一步收縮，並銳減2-3%。按本港單單今年首兩個月，出口量已較以往減少四分之一。曾蔭權指，「可幸地，我的口袋中仍有很多彈藥」。他認為，本港有運作良好的金融體系，令香港有足夠彈藥對抗金融危機。他解釋，本港手持4000億元的財政儲備，當需要時可以再增加支出刺激經際。如有需要，將會在年中有所行動。
港府以往會將每年的支出，控制在佔本地生產總值(GDP)18%的水平以下；但金融危機將迫使政府重新評估是否堅持這一規則。 在港府加大的投資中，10大基建工程，部分正加快工程步伐，以吸收數以千計，即將從海外回流的建造業勞動人口。曾蔭權指，因為過往5年海外建築工程的繁盛期正逐漸消退，以往在杜拜參與土木建築工程和參與興建澳門賭場工程的建造業工人，將會回流到港。 曾蔭權期望控制能失業率，他指現時5%已屬較高水平。他期望失業率不會攀升至沙士時期8%的嚴重程度。他補充，內地振興經濟的能力被低估，他有信心內地任何的經濟增長都可令本港受惠。
星期四, 4月 02, 2009
星期三, 4月 01, 2009
內房及內銀股之風險
隨著國家的四萬億救市方案出台以及內地銀行放貸於金融海嘯後持續增長，經濟已經漸見起色，據說內地樓價及銷量亦開始穩定，而這些亦見反映於近日內銀股及內房股的股價。可是，這些銷售及放貸質素如何？內地房地產名人牛刀就寫過一篇講「假按揭」的，各位街坊有興趣可以看看，不要被嚇親。
http://news.dg.soufun.com/2009-03-24/2471853.html
牛刀：中国楼市为何要以假按揭的形式自杀
尽管央行和银监会一再重申，二套房贷并没有松绑，但实际上，很多城市已经公开发文予以取消，甚至连外资购房都可以采取二成首付。不管是自住，还是改善，还是投资，还是炒楼，还是骗贷等等，只要你买楼，银行基本一律二成首付，有的甚至更低。但是，银行绝对不会去查隐藏在政策空隙间的种种罪恶。而最为严重的，当属假按揭。
假按揭有两种方式，一种是开发商为了解资金的燃眉之急，采取公司员工签约购买的形式，从银行套取大量现金。现在市面上看见的，开盘就销售80%，成交量放大，楼市回暖，房价恢复性上涨等等市场层面反映出来的都是这种假象。
我们随便查一下深圳一些楼盘的成交量放大的事实，就会拆穿许多弥天大谎。在售的楼盘福田水木阑山,金地梅陇镇花园,星河丹堤花园,海岸时代公寓,福田明华大厦,中城天颐花园,诺德假日花园等热销的真实情况背后的事实：
伍翠 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830915
2 欧卓邦 文惠娟 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830914
3 郑轶 巢宇 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830913
4 黄伟新 曾美珍 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830912
5 汪洋 周剑 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830911
6 郑芳 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830910
7 金汶河 桂丽红 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830909
8 曾娱乐 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830908
9 王正凤 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830907
10 蒋群兵 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830906
(還有很多誇張成交，可以去牛刀網誌詳看。)
不仅骗贷，而且制造楼市假象，欺骗自住型购房人士。二套房贷名存实亡，不知道刘明康还有什么脸面，在两会上信誓旦旦的表示，中国金融很安全，二套房贷政策没有放开，媒体对温总理报告是误读……好一个误读？怪不得，很多网友对刘明康不屑一顾，认为其实是这位银监会主席在公然撒谎，欺骗公众。
深圳著名地产博客深圳楼探说：其实大家可以仔细查看记录并作个简单得Excell排序统计，会发现有1个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约600套，2个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约各300套，有超过20个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约各30套以上。如果全部统计加起来，所有预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园绝对超过10000套（次）。说白了,只是KFS做的假按揭，KFS在银行骗钱而已。除此之外，深圳几乎每一个楼盘都有这个现象！在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象，因为许多数据没有上传，无法查出近期的真实情况，但是，现在所谓楼市回暖，成交量放大，卖楼排队，不是开发商的作假，就是炒家在诱导买家入市，都是彻头彻尾的欺骗和谎言。现在的价位不可能有大量的自住买家入市，房价下跌的趋势不可能在假按揭的疯狂下逆转，所有借二套房贷松绑的投机和欺骗行为，只会导致中国楼市的自杀，最后是银行承担全部责任。
http://news.dg.soufun.com/2009-03-24/2471853.html
牛刀：中国楼市为何要以假按揭的形式自杀
尽管央行和银监会一再重申，二套房贷并没有松绑，但实际上，很多城市已经公开发文予以取消，甚至连外资购房都可以采取二成首付。不管是自住，还是改善，还是投资，还是炒楼，还是骗贷等等，只要你买楼，银行基本一律二成首付，有的甚至更低。但是，银行绝对不会去查隐藏在政策空隙间的种种罪恶。而最为严重的，当属假按揭。
假按揭有两种方式，一种是开发商为了解资金的燃眉之急，采取公司员工签约购买的形式，从银行套取大量现金。现在市面上看见的，开盘就销售80%，成交量放大，楼市回暖，房价恢复性上涨等等市场层面反映出来的都是这种假象。
我们随便查一下深圳一些楼盘的成交量放大的事实，就会拆穿许多弥天大谎。在售的楼盘福田水木阑山,金地梅陇镇花园,星河丹堤花园,海岸时代公寓,福田明华大厦,中城天颐花园,诺德假日花园等热销的真实情况背后的事实：
伍翠 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830915
2 欧卓邦 文惠娟 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830914
3 郑轶 巢宇 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830913
4 黄伟新 曾美珍 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830912
5 汪洋 周剑 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830911
6 郑芳 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830910
7 金汶河 桂丽红 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830909
8 曾娱乐 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830908
9 王正凤 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830907
10 蒋群兵 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830906
(還有很多誇張成交，可以去牛刀網誌詳看。)
不仅骗贷，而且制造楼市假象，欺骗自住型购房人士。二套房贷名存实亡，不知道刘明康还有什么脸面，在两会上信誓旦旦的表示，中国金融很安全，二套房贷政策没有放开，媒体对温总理报告是误读……好一个误读？怪不得，很多网友对刘明康不屑一顾，认为其实是这位银监会主席在公然撒谎，欺骗公众。
深圳著名地产博客深圳楼探说：其实大家可以仔细查看记录并作个简单得Excell排序统计，会发现有1个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约600套，2个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约各300套，有超过20个人预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园大约各30套以上。如果全部统计加起来，所有预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园绝对超过10000套（次）。说白了,只是KFS做的假按揭，KFS在银行骗钱而已。除此之外，深圳几乎每一个楼盘都有这个现象！在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象，因为许多数据没有上传，无法查出近期的真实情况，但是，现在所谓楼市回暖，成交量放大，卖楼排队，不是开发商的作假，就是炒家在诱导买家入市，都是彻头彻尾的欺骗和谎言。现在的价位不可能有大量的自住买家入市，房价下跌的趋势不可能在假按揭的疯狂下逆转，所有借二套房贷松绑的投机和欺骗行为，只会导致中国楼市的自杀，最后是银行承担全部责任。
星期五, 3月 27, 2009
經濟真的復甦嗎？
美國股市於低位反彈兩成，有很多專家包括麥僕斯都認為現在開始進入牛市，連李超人都叫人開始買股樓。近日香江的股市也興合合，在資金不斷流入的情況下，恆指於這個星期也升了10%，金管局更需要兩度入市沽港元。小羊本人也沒有頭緒，不如聽聽專家意見，等各位街坊參考一下：
1) 中國人壽：全球金融危機未見底
國壽副總裁劉家德認為，全球金融危機尚未見底，距離市場真正復甦還有一段時間。國壽於去年5月開始減少股票投資，也包括本港H股，以規避風險。劉家德說，最近A股和H股出現小陽春，主要受美股急彈，以及A、H股本身平均估值較低所帶動。但他認為，股市仍將呈震盪格局，因此國壽在固定收益的投資比例仍將保持在80%以上，股票及基金的投資比例則維持在相對較低水平，去年底為8%。
2) 華爾街日報：美國2月份儲蓄率為4.2%
由於收入下滑﹐美國2月份個人支出增速放緩﹐而儲蓄率卻升至歷史高位﹐主要因為人們紛紛將資金儲存起來以抵御經濟衰退的衝擊。美國商務部(Commerce Department)週五公佈﹐2月份個人支出較上月增長0.2%﹔1月份經修正後的個人支出為增長1.0%﹐初步數據為增長0.6%。經季節性因素調整後﹐2月份個人收入較上月下降0.2%﹔1月份經修正後的個人收入為增長0.2%﹐初步數據為增長0.4%。
數據啟示：以上數字說明佔美國GDP 70% 的消費將會減少。
3) 經濟日報：其它數據參考
有「新末日博士」之稱的紐約大學經濟學教授魯賓尼（Nouriel Roubini）本月初指出，現時全球經濟已進入U形衰退，並且有1/3的機會演變為L形衰退，即大蕭條。若能防止變成令人恐慌的L形衰退，股市才有機會出現持續性的復甦。美國近日公布的部分經濟數據表現理想，故令投資者憧憬美國經濟快要復甦。不過，投資者需留意相關數據參考性是否足夠。而要辨別經濟是否復甦，不妨透過已公布的經濟數據分析。
數據參考
i. 耐用品定單意外上升
美國2月份耐用品定單（Durable Goods Manufacturer' Orders）意外地較1月份上升3.4%，較預期的下跌2.5%理想，亦是7個月以來首次回升至正增長水平。耐用品定單數據之所以備受市場關注，是因為數據反映了經濟活動的強弱。耐用品是指能夠持續使用一段長時間（一般3年或以上）的貴價貨物，例如電腦、電器、汽車、商業用的機械等等。若耐用品定單下跌，意味企業對經濟前景缺乏信心，減少增加機械等投資，市民亦減少購買汽車、電器等貴價。在此情況下，製造業、零售及銷售業均會受到影響，經濟增長當然難有好表現。相反，當經濟蓬勃時，耐用品定單會隨之而上升。
數據啟示：數據波幅大難作準
上月美國耐用品定單雖錄得強勁升幅，但從歷史數據可見，耐用品定單的波動性較大，故難以以此判斷經濟是否有所改善。
ii. 新屋銷售回升
經季節性調整的新屋銷售（New Home Sales）數字，較1月份上升4.7%至年率33.7萬間，較預期下降至30萬間理想。此外，2月份經季節性調整的新屋動工量亦由1月份的年率47.7萬間回升至58.3萬間。新屋與二手樓銷售量不但反映市場對樓市的需求，更可顯示經濟狀況。市民對經濟前景充滿信心，才會入市買樓，令房屋銷售量上升，反之亦然。此外，新屋動工量更是經濟領先指標其中之一，於經濟周期初段，建造業增長便開始起動。新屋動工量上升，意味着會創造大量建造業相關職位，改善就業情況，而當工人取得薪金後，便會增加消費。此外，當發展商出售住宅後，創造盈利，便有機會增加投資，帶動經濟增長。而是次新屋及二手樓銷售及動工量的數據受到重視，是因為是次經濟衰退的問題起源是樓市下滑，因此除非樓市回升及斷供數字減少，加上金融業體系回復正常，否則美國經濟難言走出谷底。
數據啟示：或只屬反彈
2月份房屋銷售、動工量等錄得升幅雖然是好兆頭，但卻不代表樓市已經見底。事實上，新屋銷售量自05年7月份創出138.9萬間後便反覆下挫，跌至09年的32.2萬間，跌幅巨大，偶有反彈亦不出奇。而07年以來，新屋銷售量亦曾經出現過數次反彈，但反彈過後卻繼續下挫。若要判斷樓市是否見底，宜需觀察多月數據才能作準。
iii. 製造業指數於低位徘徊
要掌握經濟復甦時機，不得不留意兩個重要的領先指標：芝加哥採購經理指數（PMI）及ISM製造業指數。2月份的芝加哥採購經理指數由1月份的新低33.3回升至34.2，並高於預期的33；而2月份的ISM製造業指數亦輕微回升至35.8，較預期的33.8為佳，反映美國製造業走下坡的情況略為改善。雖然如此，兩個指數中，就業數據都反映就業市場仍在惡化。芝加哥採購經理指數會以芝加哥地區的製造業及服務業為調查對象，但普遍認為該以涵蓋製造業為主，而投資界相信這個指數是ISM製造業指數的領先指標。至於ISM製造業指數調查範圍則覆蓋全個美國逾300個廠商，其調查內容有5個範疇：1）就業；2）生產；3）新定單；4）物料供應；5）存貨。PMI是反映全國經濟活動的重要領先指標，它之所以重要，是由於數據除了反映製造業的盛衰，更反映市場對經濟前景的信心。兩個指數均透過訪問形式調查廠商對前景的看法，50為兩個指數的分水嶺，若指數處於50以上，反映製造業市場正在擴張，GPD處於健康水平；而處於50以下的指數則表示製造業正在收縮。另外，若指數在42.7至50之間，製造業雖然收縮，但GDP通常仍會緩慢增長，若跌穿42.7，GDP則通常會出現負增長。
數據啟示：製造業仍在收縮
1月及2月份芝加哥採購經理指數及ISM製造業指數仍在低位徘徊，未見顯著回升，加上目前兩個指數仍低於42.7，輕言經濟復甦似乎太早。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
總結：小心跌入熊市反彈陷阱
上述的數據顯示美國經濟短期內似乎未有繼續惡化，然而，現階段談經濟復甦似乎言之尚早。在經濟未確認復甦前，股市上升隨時有機會是另一個熊市陷阱，投資者應小心為上。
1) 中國人壽：全球金融危機未見底
國壽副總裁劉家德認為，全球金融危機尚未見底，距離市場真正復甦還有一段時間。國壽於去年5月開始減少股票投資，也包括本港H股，以規避風險。劉家德說，最近A股和H股出現小陽春，主要受美股急彈，以及A、H股本身平均估值較低所帶動。但他認為，股市仍將呈震盪格局，因此國壽在固定收益的投資比例仍將保持在80%以上，股票及基金的投資比例則維持在相對較低水平，去年底為8%。
2) 華爾街日報：美國2月份儲蓄率為4.2%
由於收入下滑﹐美國2月份個人支出增速放緩﹐而儲蓄率卻升至歷史高位﹐主要因為人們紛紛將資金儲存起來以抵御經濟衰退的衝擊。美國商務部(Commerce Department)週五公佈﹐2月份個人支出較上月增長0.2%﹔1月份經修正後的個人支出為增長1.0%﹐初步數據為增長0.6%。經季節性因素調整後﹐2月份個人收入較上月下降0.2%﹔1月份經修正後的個人收入為增長0.2%﹐初步數據為增長0.4%。
數據啟示：以上數字說明佔美國GDP 70% 的消費將會減少。
3) 經濟日報：其它數據參考
有「新末日博士」之稱的紐約大學經濟學教授魯賓尼（Nouriel Roubini）本月初指出，現時全球經濟已進入U形衰退，並且有1/3的機會演變為L形衰退，即大蕭條。若能防止變成令人恐慌的L形衰退，股市才有機會出現持續性的復甦。美國近日公布的部分經濟數據表現理想，故令投資者憧憬美國經濟快要復甦。不過，投資者需留意相關數據參考性是否足夠。而要辨別經濟是否復甦，不妨透過已公布的經濟數據分析。
數據參考
i. 耐用品定單意外上升
美國2月份耐用品定單（Durable Goods Manufacturer' Orders）意外地較1月份上升3.4%，較預期的下跌2.5%理想，亦是7個月以來首次回升至正增長水平。耐用品定單數據之所以備受市場關注，是因為數據反映了經濟活動的強弱。耐用品是指能夠持續使用一段長時間（一般3年或以上）的貴價貨物，例如電腦、電器、汽車、商業用的機械等等。若耐用品定單下跌，意味企業對經濟前景缺乏信心，減少增加機械等投資，市民亦減少購買汽車、電器等貴價。在此情況下，製造業、零售及銷售業均會受到影響，經濟增長當然難有好表現。相反，當經濟蓬勃時，耐用品定單會隨之而上升。
數據啟示：數據波幅大難作準
上月美國耐用品定單雖錄得強勁升幅，但從歷史數據可見，耐用品定單的波動性較大，故難以以此判斷經濟是否有所改善。
ii. 新屋銷售回升
經季節性調整的新屋銷售（New Home Sales）數字，較1月份上升4.7%至年率33.7萬間，較預期下降至30萬間理想。此外，2月份經季節性調整的新屋動工量亦由1月份的年率47.7萬間回升至58.3萬間。新屋與二手樓銷售量不但反映市場對樓市的需求，更可顯示經濟狀況。市民對經濟前景充滿信心，才會入市買樓，令房屋銷售量上升，反之亦然。此外，新屋動工量更是經濟領先指標其中之一，於經濟周期初段，建造業增長便開始起動。新屋動工量上升，意味着會創造大量建造業相關職位，改善就業情況，而當工人取得薪金後，便會增加消費。此外，當發展商出售住宅後，創造盈利，便有機會增加投資，帶動經濟增長。而是次新屋及二手樓銷售及動工量的數據受到重視，是因為是次經濟衰退的問題起源是樓市下滑，因此除非樓市回升及斷供數字減少，加上金融業體系回復正常，否則美國經濟難言走出谷底。
數據啟示：或只屬反彈
2月份房屋銷售、動工量等錄得升幅雖然是好兆頭，但卻不代表樓市已經見底。事實上，新屋銷售量自05年7月份創出138.9萬間後便反覆下挫，跌至09年的32.2萬間，跌幅巨大，偶有反彈亦不出奇。而07年以來，新屋銷售量亦曾經出現過數次反彈，但反彈過後卻繼續下挫。若要判斷樓市是否見底，宜需觀察多月數據才能作準。
iii. 製造業指數於低位徘徊
要掌握經濟復甦時機，不得不留意兩個重要的領先指標：芝加哥採購經理指數（PMI）及ISM製造業指數。2月份的芝加哥採購經理指數由1月份的新低33.3回升至34.2，並高於預期的33；而2月份的ISM製造業指數亦輕微回升至35.8，較預期的33.8為佳，反映美國製造業走下坡的情況略為改善。雖然如此，兩個指數中，就業數據都反映就業市場仍在惡化。芝加哥採購經理指數會以芝加哥地區的製造業及服務業為調查對象，但普遍認為該以涵蓋製造業為主，而投資界相信這個指數是ISM製造業指數的領先指標。至於ISM製造業指數調查範圍則覆蓋全個美國逾300個廠商，其調查內容有5個範疇：1）就業；2）生產；3）新定單；4）物料供應；5）存貨。PMI是反映全國經濟活動的重要領先指標，它之所以重要，是由於數據除了反映製造業的盛衰，更反映市場對經濟前景的信心。兩個指數均透過訪問形式調查廠商對前景的看法，50為兩個指數的分水嶺，若指數處於50以上，反映製造業市場正在擴張，GPD處於健康水平；而處於50以下的指數則表示製造業正在收縮。另外，若指數在42.7至50之間，製造業雖然收縮，但GDP通常仍會緩慢增長，若跌穿42.7，GDP則通常會出現負增長。
數據啟示：製造業仍在收縮
1月及2月份芝加哥採購經理指數及ISM製造業指數仍在低位徘徊，未見顯著回升，加上目前兩個指數仍低於42.7，輕言經濟復甦似乎太早。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
總結：小心跌入熊市反彈陷阱
上述的數據顯示美國經濟短期內似乎未有繼續惡化，然而，現階段談經濟復甦似乎言之尚早。在經濟未確認復甦前，股市上升隨時有機會是另一個熊市陷阱，投資者應小心為上。
星期四, 3月 26, 2009
信不信由你
股市近日有回穩跡象，雖然實體經濟還未復蘇，但在各國政府大舉注資入市場的情況下，連末日博士麥嘉華都話牛市將重臨，市場併購活動亦有轉活跡象 (例如匯源果汁重新標售及肯得基/Pizza Hut股東 美國百勝集團入股小肥羊)，某大行又話恆指見萬六點，而美國ADR就有匯控86港元的6月認購期權。個市真係掂？木宰羊。
查實成日聽人講金融海嘯有第二波、第三波，但個個人都咁諗，而各國政府又有防範 (起碼不會讓雷曼破產再發生)，第二波第三波又會否出現？
[摘自經濟日報]
ADR期權異動 6月造價達86元
滙豐控股（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）認購期權走勢，出現異常情況，6月份新開出的合約，行使價竟然高達55美元（若以1兌5計、折合本港造價約85.8港元），意味大戶對賭該股在未來兩個月，隨時有高達87%的升幅。滙豐自月初低位大幅反彈接近5成，外圍期權造價更恍如脫韁野馬，敦沛期貨行政總裁丁世民指出，新開的6月份ADR認購期權，在50美元至55美元有達3,500張成交，當中又以55美元的成交最為活躍。
瑞銀稱估值便宜 維持買入
瑞銀昨發表報告，指滙豐「擯走」滙豐融資後，令集團可重返2002年前「貸款低、抗風險」的狀態。滙豐今次供股融資所得資本，可彌補滙豐融資及可供出售證券（AFS）損失成本。瑞銀估計，滙豐未來3年在滙豐融資錄得稅前虧損達200億美元（約1,560億港元），但消耗資本約50億美元，遠低於以按市值計價（mark-to-market）而錄得的400億美元損失。 瑞銀又指，滙豐現價相等於經調整有形資產淨值0.9倍，股息率約6%，估值屬便宜，維持「買入」投資評級，目標價520便士（約59.2港元）。
查實成日聽人講金融海嘯有第二波、第三波，但個個人都咁諗，而各國政府又有防範 (起碼不會讓雷曼破產再發生)，第二波第三波又會否出現？
[摘自經濟日報]
ADR期權異動 6月造價達86元
滙豐控股（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）認購期權走勢，出現異常情況，6月份新開出的合約，行使價竟然高達55美元（若以1兌5計、折合本港造價約85.8港元），意味大戶對賭該股在未來兩個月，隨時有高達87%的升幅。滙豐自月初低位大幅反彈接近5成，外圍期權造價更恍如脫韁野馬，敦沛期貨行政總裁丁世民指出，新開的6月份ADR認購期權，在50美元至55美元有達3,500張成交，當中又以55美元的成交最為活躍。
瑞銀稱估值便宜 維持買入
瑞銀昨發表報告，指滙豐「擯走」滙豐融資後，令集團可重返2002年前「貸款低、抗風險」的狀態。滙豐今次供股融資所得資本，可彌補滙豐融資及可供出售證券（AFS）損失成本。瑞銀估計，滙豐未來3年在滙豐融資錄得稅前虧損達200億美元（約1,560億港元），但消耗資本約50億美元，遠低於以按市值計價（mark-to-market）而錄得的400億美元損失。 瑞銀又指，滙豐現價相等於經調整有形資產淨值0.9倍，股息率約6%，估值屬便宜，維持「買入」投資評級，目標價520便士（約59.2港元）。
星期三, 3月 25, 2009
用人為親
有很多人都認為『唯才是用』是最恰當的做法，『用人唯才』代表能者居之，往往容易得到各方肯定及公平的感覺。
但今天讀到王維基先生的文章，覺得他的見解很值得參考。他直認自己是一個『用人唯信、才幹次之』的老闆，他作了一個簡單的譬喻。試想像一把刀，『才』是銳利的刀鋒，『信』是刀柄。沒有容易把握或優質的刀柄，再銳利的刀鋒只是徒然，因為你根本無法好好掌握和運用這一把刀。所以，很多人寧願用一把容易把握的『鈍』刀，也不願用一把鋒利而難以操控的刀刃。以他過往十多年的經驗，公司面對不少難關，也是他的一班『家佣』與他共同渡過，而背後就是靠主僕間的互相信任和共同信念。相反，『用人唯才』說來相當動聽，因為以才幹作為用人的標準，看似十分客觀，特別是當公司發展順利的時候，好的人才便會自然隨之而來。但在公司『落難』的時候，愈具備才幹的人，便愈有本事成為離開公司的第一群。
所以，用人為親有何不對？能夠和你共渡難關者，唯信是用也。
但今天讀到王維基先生的文章，覺得他的見解很值得參考。他直認自己是一個『用人唯信、才幹次之』的老闆，他作了一個簡單的譬喻。試想像一把刀，『才』是銳利的刀鋒，『信』是刀柄。沒有容易把握或優質的刀柄，再銳利的刀鋒只是徒然，因為你根本無法好好掌握和運用這一把刀。所以，很多人寧願用一把容易把握的『鈍』刀，也不願用一把鋒利而難以操控的刀刃。以他過往十多年的經驗，公司面對不少難關，也是他的一班『家佣』與他共同渡過，而背後就是靠主僕間的互相信任和共同信念。相反，『用人唯才』說來相當動聽，因為以才幹作為用人的標準，看似十分客觀，特別是當公司發展順利的時候，好的人才便會自然隨之而來。但在公司『落難』的時候，愈具備才幹的人，便愈有本事成為離開公司的第一群。
所以，用人為親有何不對？能夠和你共渡難關者，唯信是用也。
星期六, 3月 21, 2009
強化說服力之道
近日讀到王文彥先生的文章，談到說服力的重要性及強化之道，值得各位街坊參考：
甚麼是「說服力」？
它是一種改變別人想法及使他認同你想法的能力。說服涉及「改變」與「認同」兩方面。說服力具改變性，厲害之處，在可以調動一個人去做你想他做的事。
如何才可增強說服力？
1) 站在對方利益說話
2) 證據充份：想證據充足，要有研究、調查，才可攻其要害，減低對方的抗拒意識。搜集資料，用真實資料去支持論點。
3) 用詞堅定：與人交談，你要留意自己的用詞，有些人為求穩重，喜歡用「大部份」、「我估」、「可能」、「有機會」這些字眼，但要記住，這些字眼愈用得多，你的說服力就愈會減弱。自信掌握真理時，通常會說：「你不聽日後會後悔！」一定要實牙實齒。
4) 數字的威力：要加強說服力，平日應多留意資訊，一見有用數字，便即時記下，以備將來之用。
5) 以子之矛，攻子之盾
6) 攻其所恃 ﹕不肯就範，必有所恃。只要找出客戶不肯就範的原因，破其所恃，便可「不戰而屈人之兵。」
7) 分析利弊︰每個人都有趨利避害的傾向，透過分析利害最易說服人。
8) 找出、創造及借助形勢：不直接逼對方就範，只是客觀陳述和分析，盡量抽離，將波拋給對方，讓形勢逼對方就範。
9) 良好的產品知識
10)借助權威
11) 使用反問，不用激辯
說服力的基礎
說服力的過招如用兵，用兵之道，變化萬千，臨陣制宜，存乎一心！要將說服力的種種技巧、招式發揮得淋漓盡致，甚至因應形勢創造新招，最終依然要在思考、邏輯及演譯諸般要素下功夫。
甚麼是「說服力」？
它是一種改變別人想法及使他認同你想法的能力。說服涉及「改變」與「認同」兩方面。說服力具改變性，厲害之處，在可以調動一個人去做你想他做的事。
如何才可增強說服力？
1) 站在對方利益說話
2) 證據充份：想證據充足，要有研究、調查，才可攻其要害，減低對方的抗拒意識。搜集資料，用真實資料去支持論點。
3) 用詞堅定：與人交談，你要留意自己的用詞，有些人為求穩重，喜歡用「大部份」、「我估」、「可能」、「有機會」這些字眼，但要記住，這些字眼愈用得多，你的說服力就愈會減弱。自信掌握真理時，通常會說：「你不聽日後會後悔！」一定要實牙實齒。
4) 數字的威力：要加強說服力，平日應多留意資訊，一見有用數字，便即時記下，以備將來之用。
5) 以子之矛，攻子之盾
6) 攻其所恃 ﹕不肯就範，必有所恃。只要找出客戶不肯就範的原因，破其所恃，便可「不戰而屈人之兵。」
7) 分析利弊︰每個人都有趨利避害的傾向，透過分析利害最易說服人。
8) 找出、創造及借助形勢：不直接逼對方就範，只是客觀陳述和分析，盡量抽離，將波拋給對方，讓形勢逼對方就範。
9) 良好的產品知識
10)借助權威
11) 使用反問，不用激辯
說服力的基礎
說服力的過招如用兵，用兵之道，變化萬千，臨陣制宜，存乎一心！要將說服力的種種技巧、招式發揮得淋漓盡致，甚至因應形勢創造新招，最終依然要在思考、邏輯及演譯諸般要素下功夫。
星期五, 3月 20, 2009
政治演員
美國近日最紅的政壇人物，首推共和黨人，現年只有14歲的 Jonathan Krohn。本月他曾接受過紐約時報、美國有線新聞網絡、哥倫比亞廣播公司等傳媒21次訪問，又在電視與主持論政。看過他在 youtube 的訪問及論政，喜歡他的人會覺得他實在是驚為天人，簡直是政壇明日之星；也有人覺得他只是拾人牙慧，所說的有點兒像背稿，更有人叫他先示範為自己縛鞋帶。
本人也看過他的演說，也有點覺得他像在背稿，不斷背一些 key words ，但很懷疑他究竟能了解多少。畢竟美國太需要這些明星，可有發覺超人、神奇女俠、蜘蛛俠、神奇四俠、Rambo 等都是美國籍呢！(蝙蝠俠好像是英國籍，如果有錯請街坊糾正)
本人也看過他的演說，也有點覺得他像在背稿，不斷背一些 key words ，但很懷疑他究竟能了解多少。畢竟美國太需要這些明星，可有發覺超人、神奇女俠、蜘蛛俠、神奇四俠、Rambo 等都是美國籍呢！(蝙蝠俠好像是英國籍，如果有錯請街坊糾正)
訂閱：
文章 (Atom)